Der Grundgedanke des Bausparens

Der Grundgedanke des Bausparens besteht im gemeinschaftlichen Sparen zur Erfüllung individueller Wohnwünsche. Dazu schließen sich mehrere Personen zu einer Gemeinschaft zusammen mit dem Ziel, wohnwirtschaftliche Maßnahmen zu finanzieren.
Die Mitglieder der Gemeinschaft sparen planmäßig. Aus dem angesammelten Kapital erhält jedes Mitglied der Gemeinschaft nach einem bestimmten Zuteilungsmodus einen Finanzierungsbetrag ausbezahlt, der sich aus dem eingezahlten Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzt.
Viele Sparer legen also Geld für einen niedrigen Zins bei der Bausparkasse an. Nach Ablauf der Sparphase haben die Bausparer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen.
Die Refinanzierung dieser Darlehen erfolgt zum einen aus dem angesparten Vertrag, zum anderen aus den Bausparleistungen von Verträgen, die später von anderen Sparern abgeschlossen werden. Insofern handelt es sich um ein klassisches Umlageverfahren.

Der Bauspardarlehenszins wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrages für die gesamte Laufzeit festgelegt. Er ist fest, garantiert und günstig, da die Refinanzierung nur über Bausparleistungen der anderen Bausparer erfolgt, dem sogenannten Bausparerkollektiv. Der Bauspardarlehenszins ist somit vom Kapitalmarkt unabhängig.
Nur Bausparkassen dürfen das Bauspargeschäft betreiben. Sie nehmen Bauspareinlagen an und geben Bauspardarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke heraus.

Viele Bundesbürger haben den Wunsch und das Ziel, in den eigenen 4 Wänden zu wohnen. Die staatliche Förderung unterstützt sie dabei in der Ansparphase durch das 5. Vermögensbildungsgesetz, das Wohnungsbauprämiengesetz und den Wohnriester.
Bausparsumme

Ein Bausparvertrag wird über eine Bausparsumme abgeschlossen. Die Bausparkasse stellt bei Zuteilung diese Bausparsumme zur Verfügung. Die Bausparsumme setzt sich aus 2 Bestandteilen zusammen: dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen.
Das Bausparguthaben wird vom Bausparer in der Sparphase angespart. Nachdem die Bausparkasse eine Zuteilungsbenachrichtigung ausgestellt und der Bausparer die Zuteilung angenommen hat, kann der Bausparer einen Anspruch auf ein zinsgarantiertes Bauspardarlehen anmelden – aber nicht auf Gewährung des Bauspardarlehens.
Voraussetzung für die Kreditbewilligung ist ein Kreditantrag des Bausparers. Die Bausparkasse prüft die Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit des Bausparers. Erst nach positiver Prüfung, Abschluss des Kreditvertrages und Erfüllung der Kreditauflagen wird das Bauspardarlehen ausbezahlt. Nun beginnt die Darlehensphase.

Ansparphase

Die Ansparphase beginnt mit dem Vertragsabschluss. Mit dem Antrag auf Abschluss liegt der Bausparer die Bausparsumme, den Bauspartarif und damit den Regel Sparbeitrag fest. Die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge aller Bausparkassen regeln die Sparleistungen. Diese wirken sich auf die anspart Zeit und die Tilgungsleistungen aus.
Die Sparbedingungen sind abhängig von der Tarifvariante. Der Regelsparbeitrag beträgt meistens 4 Promille der Bausparsumme monatlich. Der Bausparer kann auch höhere oder niedrigere Zahlungen leisten. Niedrigere Zahlungen verlängern jedoch die Wartezeit bis zur Zuteilung. Der Guthabenzins variiert je nach Bauspartarif. Der Darlehenszins ist abhängig vom gewählten Guthabenzins. Je höher der Guthabenzins ist, desto höher ist auch der Darlehenszins. Die Abschlussgebühr beträgt 1,0% oder 1,6 % der Bausparsumme.

Zuteilung

Mit der Zuteilung erreicht der Bausparer sein Sparziel. Die Zuteilung ist an Voraussetzungen gebunden, die je nach Tarif variieren können. Grundsätzlich spielen das Mindestsparguthaben, die Mindestsparzeit und die Mindestbewertungszahl eine Rolle.
Als Bauspardarlehen werden die Mittel einer Bausparkasse gewährt, die vorher durch Sparbeiträge der Bausparer, die sich in der Ansparphase befinden, angesammelt wurden. Ferner können die Gelder verwendet werden, die den Bausparkassen durch die Tilgungsleistungen von den Bausparen zugeflossen sind, die sich in der Darlehensphase befinden. Da künftige Sparleistungen nicht vorhersehbar sind, dürfen Bausparkassen keinen Zuteilungstermin garantieren.
Die Bewertungszahl wird von den Bausparkassen nach verschiedenen Methoden zum jeweiligen Wertungsstichtag ermittelt. Maßgeblich sind jedoch die Höhe des Bausparguthabens und die Dauer der Ansparzeit. Die Bewertungszahl ist die Maßzahl, die über den Zuteilungszeitpunkt entscheidet. Sie soll den Sparverdienst möglichst objektiv und gerecht bewerten. Dabei gilt: der Sparverdienst ist umso höher zu bewerten, je länger und – bezogen auf die Bausparsumme – je mehr Sparmittel der Bausparer dem Kollektiv zur Verfügung gestellt hat.

Darlehensphase

Nach der Zuteilung des Bausparvertrages kann das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Im Darlehensvertrag sind die Darlehensbedingungen formuliert. Dies sind die Darlehenshöhe, die Darlehensgebühr, die Darlehenszinsen und der monatliche Tilgungsbeitrag. Das Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen. Die monatlich gleiche Leistung setzt sich aus dem Zins und Tilgungsanteil zusammen. Mit dem Fortschritt der Rückzahlung vermindert sich der Zins- und erhöht sich der Tilgungsanteil. Die monatliche Leistung bleibt dabei stets gleich.
Sonderzahlungen sind bei einem Bauspardarlehen grundsätzlich und ohne zusätzliche Kosten möglich, da sie in das Bausparkollektiv fließen. Der Bausparer hat das Recht, auf das Bauspardarlehen ganz oder in Teilbeträgen zu verzichten.
Wenn der Bausparer einen Darlehensantrag stellt, werden rechtliche und wirtschaftliche Voraussetzungen geprüft. Dies sind die Kreditfähigkeit des Antragstellers sowie seine materielle und persönliche Kreditwürdigkeit. Zudem wird der Beleihungswert des zu beleihenden Objektes geprüft.
Der Beleihungswert ist der jederzeit – auch zwangsweise – zu erzielende Wert. Der Beleihungswert stellt die Obergrenze der Beleihung dar. Die Beleihungsgrenze weicht von diesem Wert ab. Sie stellt den Höchstwert dar, mit dem Kredite grundpfandrechtlich versicherbar sind. Sie beträgt für Bausparkassen 80 % des Beleihungswertes. Die Ermittlung des Beleihungswertes kann nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren erfolgen.
Grundsätzlich ist das Bauspardarlehen durch ein Grundpfandrecht abzusichern. Üblich ist es, dass Bausparkassen sich brieflose Grundschulden in Abteilung III des Grundbuchs eintragen lassen. Bei Beträgen bis 30.000 € kann gegebenenfalls auf eine Sicherheit verzichtet werden. Der Kredit wird blanko vergeben. Anstelle der dinglichen Sicherheiten (Grundpfandrechte) können auch Ersatzsicherheiten treten. Dazu zählen unter anderem Wertpapiere, Lebensversicherungen zum Verkaufswert oder auch Sparguthaben.

Ralph AudörschBausparen